北京房价非典型性下跌二手住宅价格跌幅连续4个月全国第一

来源：证券日报时间：2017-09-26 19:52:18

今年上半年银行的资金成本上升，按揭贷款利率“折扣变上浮”自然并不奇怪，也有助于银行在压力测试中取得更好的表现。

房地产市场曾经有一种观点十分盛行——“最怕房价下跌的不是房企，而是银行，因为银行是房企的最大债主”，这种观点甚至曾经演变出“两大行业谁比谁先死”的争论。

如今，宏观调控效果显现，一线城市投机性购房被抑制。甚至，据《证券日报》记者了解，京城房价已经出现了“非典型性下跌”，银行按揭贷款由此也进行了一轮“非典型性压力测试”。

值得一提的是，考虑到风险与收益对等的原则，近期商业银行房贷利率的上浮与银行提升承压能力“正相关”。

京城房价非典型性下跌

《证券日报》记者选取某中介机构披露的京城部分二手房项目今年一季度的成交价和最新的成交价进行对比，部分二手房项目相似户型如今的成交价较一季度的高点下跌了5%-10%左右。至于该中介机构披露的成交价格的准确性，《证券日报》记者曾向身边亲友进行调研，获得的4个反馈结果全部是“标注的成交价格与真实价格一致”。

对口西城区马连道附近一个二手房小区的经纪人L先生对本报记者表示，“小区最近成交量不大，7月份和3月底有一组同样户型的一居室成交，7月份的成交价是425万元，而3月底的网签价是470万元，不过在银行放款后过户时，双方知道最新行情后都同意降了一点价，毕竟当初买房时买家心急，房子挂出来(挂牌价是490万元)8天就成交了。”

大兴区一个2012年交房的住宅项目今年3月中旬成交的三居室，总价接近690万元，而十分相似的户型在今年6月份成交，总价降至不足620万元。

丰台区某小区今年一季度末的成交记录显示，今年一季度的多笔房屋成交单价达到9.2万元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交单价降至不足8.8万元/平方米。

“我今年3月份开始卖房，挂牌价最初760万元，心理的最低成交价位是720万元，6月份曾遇到有人出价680万元，我因为是换房资金压力大就没同意卖，但是如今心里的预期已经降至最低650万元，却依旧是看得多坐下来谈的人少”，朝阳区东五环附近一位筹划换房的业主对本报记者表示。

需要说明的是，之所以说京城房价是非典型性下跌，是因为记者并未使用全样本数据，上述案例是从北京市不同地域选取二手房项目的成交进行观察。

而国家统计局发布的数据显示，今年8月份，一线城市房价环比继续下降，北京二手住宅价格环比7月份下降0.9%，跌幅连续4个月全国第一。另据媒体报道，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和远郊区的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。”

北京商住房价分化可否起死回生?

被判处“死刑”半年后，北京商住房价格出现了明显分化，新房价格坚挺，二手房断崖下跌。

9月，距离“3·26”调控已过半年，北京商住房市场依然不温不火，交易惨淡。在政府下狠招严控商住房新增和流通的大环境下，部分手中握有商住类产品的投资客和小业主恐慌情绪浓重，不惜低价抛售。以3月26日为节点，之前已经取得预售证但未售的商住新房，随着政策松动也逐渐回归市场。但与存量房低价抛售现象不同的是，因需遵循早已拟定的审批价格等因素，表现为价格坚挺。

可否“起死回生”？

虽然商住房成交量大幅下滑，存量房价格大幅下滑，但目前看，也存在一部分想借此“抄底”的人。记者了解到，在一手商住房市场上，最近“改底单”现象时有发生。在业主未拿到房本之前，不看好商住市场的已购房者急于扔掉这块“烫手的山芋”，用修改购房合同的方式将房子以协议价格转让给接盘者。

一直以来，商住房与北京的限购政策相伴而行，限购政策每升级一次，商住房的成交就有短期的脉冲式上行。而这次，政府用组合拳政策欲将商住房彻底“杀死”。量价齐跌的行情下，却也不乏大胆捡漏者。

根据中原地产研究中心的统计数据显示，从北京2016年来的市场情况看，普通住宅平均单套总价467万，商住公寓平均202万元。也就是说，商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。