租售同权对楼市的影响

来源：至诚财经网时间：2017-08-09 21:11:00

毕竟，没有物业税，意味着拥有住房的当期成本为零，这使拥有多套住房者没有动力发挥房屋的使用价值，甚至有大款出手买断整个小区上百套住房，然后坐等涨价而不出租。

过多的货币，主要是货币存量过分充裕。就货币存量和GDP的比例而论，显然我国货币已过度深化。货币过度深化局面形成后，除非发生危机式的强力“出清”，否则中短期内想要有显著的改变，几乎是不可能。

而在此前的多轮楼市调控政策中，以上决定房价单边涨价的四个基石可说都未被触及。“限购”、“限贷”并不能改变需求，只是约束了需求的实现形式，所以市场出现各种应对措施也就不奇怪了。而增加土地供应，也并未改变土地一级市场垄断下地价易涨难跌的局面。

从去年下半年开始，房地产投资放缓、基建投资力度加大的投资局面所引发的讨论持续不断。然而，现实的情况则是，降杠杆、去库存挤掉的是房地产市场的局部泡沫，并未造成整体房价的快速下降，反倒是对基建投资资金来源压力的担忧日渐增加。

因此，楼市长效机制的重心，是要在改变楼市的需求方面着力。

当前的楼市政策着力点，首先体现在租售同权上。7月，广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，首开“租售同权”先河。随后，住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。市场认为，“租售同权”将化解部分购房压力，对楼市需求产生较为持久的影响。

细加剖析，我国房地产市场的矛盾主要集中在两个方面：一是投机性比重过高;二是高房价大大挤压了其他行业。由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察，如今的楼市显然已迎来长期性拐点，未来成交量再上升的概率并不高。

央行上周发布的《中国区域金融运行报告(2017)》就建立房地产长效机制，提到了明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划，将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，稳定预期，可探索建立和完善土地当量制度，通过交易在全国范围实现综合占补平衡，提高土地在全国范围内的集约利用.

完善中小城市发展基础，加强住房金融宏观审慎管理，积极发展长期公共租赁住房，稳定和规范住房租赁关系。显然，楼市长效机制也是个系统工程，而“租售同权”仅是在改变楼市单一供应方面下工夫。长效机制要见效，还需在多个方面齐头并进。就目前而论，楼市长效机制的第二个变革，应该是“改变极低的拥有成本”——即出台物业税。

全国两会已多次提出了物业税的发展方向，财税体系也已作了先期的调查和研究，部分城市已试点了不完全物业税。租售同权，改变的是单一住房供应体系，产生的效果就是楼市需求的分化;物业税增加了持有住房的成本，在挤出投机泡沫的同时，更提高了全社会资源的使用效率。