如何看懂成都房价走势？一二线城市房价拐点或首次全面出现

来源：当代财经网时间：2017-10-23 12:01:30

10月10日、16日、17日三场土地拍卖，新都、郫县、青白江三个区域在短短1个多月时间里，先后创下地价新高，又先后价格回落。18日，仁寿两宗土地流拍。19日，万科以近乎底价竞得高新区新川地块。

这意味着什么?背后的根本又是什么?

复盘今年成都土地市场，5月是成都土拍的空窗期，经过这一个月的等待和调整，成都政府陆续拿出了一系列应对楼市和土地近一年来持续高歌猛进的方案。

从当前来看，针对房价的解决方案是“堵”，即在保证开发商合理利润率的条件下，基于土地价格进行房价备案。但这多少显得“治标而不治本”，在限购的大背景下，市场仍然存在相当一部分尚未消化的需求，短期内仍然存在供不应求的矛盾。

而另一方面，针对房地产的“源头”——土地市场，却已经随着冬意的到来而明显回落。自6月至10月20日，大成都范围累计出让并成交土地已超过5000亩，是上半年成交土地规模2246亩的两倍以上。同时当前已公告未成交的土地规模仍有一千余亩，10月-11月接下来的土地拍卖还有10场，土拍的密集程度远超过去。成都正在兑现土地加大供应的诺言，从供应放量的趋势来看，房价似乎又存在降温的可能。

那么，房价究竟何去何从?

——要说清楚房价走势，就必须搞清楚房价背后的经济规律，这是我们绕不过的 “弯子”

1、绕不开的“背景”：经济发展模式导致广义货币体量庞大

生产决定消费。在过去相当长的时期，我国存在生产力无法满足消费需求的矛盾。

改革开放后，经济模式开始转型，以低成本为代价提升生产力，以低价格支撑的出口经济实现资本原始积累。随之，资本开始以投资基础设施建设的形式拉动国内消费需求，尤其是信息、公路、高铁建设之广、速度之快，举世罕有。

以出口为驱动的经济高速发展，尤其是长期的贸易顺差，带来大量美元外汇。大量美元进入国内，则相应需要发行等值的人民币进行兑换。这是过去许多年我国M2维持在较高水平的原因。

想看懂成都房价走势就绕不开这些“弯子”

——2016年全国GDP总量74.4万亿，M2广义货币超过GDP两倍

但是近几年，出口经济严重下滑，原本庞大的生产能力失去了出口这个庞大市场。在没有找到新市场的这几年，M2不跌反涨，新发行的货币一方面作为投资流向机场、地铁这类基建项目，一方面被引导投向消费、双创、新兴产业。这些是我们经济近几年增速仍然维持在6-7%的保证。但这里存在一个问题，就是我们的货币已经开始和美元脱钩了。

总结起来就是，我国生产能力已经远远超过了当前国内消费市场需要，现阶段是依靠大量基础设施投资、产业风险投资制造出额外的需求空间，以避免生产力大量过剩可能出现的经济危机，避免生产过剩可能造成的大规模破产、失业的连锁反应。搞一带一路，搞亚投行和人民币国际化，都是为了解决这些可能出现的潜在危机。

2、绕不开的“维稳”：房价是维持社会平衡的重要砝码

货币是市场交换权的契约，本质是媒介、工具。