川普地产管理秘密 持续努力增加现金流量

　　直到现在，许多小规模的屋东仍然把租约视为可以控制房客行为的利器。虽然这种做法并不是很理想，但书面租约的确比口头协议能够给房东较多的法律保障。不过，租约其实还有别种功能：它应该可以让你比其他房东还拥有更大的比较利益。

　　租约条款

　　决定租约内容所包含的各项条款之前，你要详细检视其他房东所提出的租约，才能在自己的租约裡增加一些与其他人不同，却可以吸引房客的地方。比方说，你可以降低一开始要求的现金付款金额，提供维修保固服务，缩短租约期限，保证更换新约时不涨租金，或是把房客的押金和最后一个月的房租放在他们自己选定的投资帐户裡生利息。这些都是可以让你的租约具有比较利益的方法。

　　或者，你可以试着在租约裡加入一些十分「严格」的条款，这种做法会让人认为你的房子只会租给一群挑选过、比较有责任感的房客。你可以加入一些针对噪音，还有其他房地产出租时常见的困扰问题所作的严格规定，这样子你就可以标榜自己的房子是个「可以安静居住的好地方」。

　　换言之，想要创造自己的比较利益，你不仅要让房子的特色符合目标房客的需求，还要针对他们的这些需求来修改租约裡的相关条款、使用的表达方式、以及租约期间长短。

　　向客户解释你的优势

　　当你修改租约内容以符合目标客层的需求后，可以增加你的租金收入，提高出租率，也可以减少营业支出。不过如果你想要得到这些好处，就得先确定房客是不是也了解，并且认可你的这些努力。此时，你应该学习成功推销员的做法，从客户的角度来强调、解释这间房子和租约吸引人的优点，而不是只会展示房子。

　　在修改租约策略时，有数十种可以考虑纳入的项目、议题和临时情况。虽然「一般」做法如同下节所介绍，你还是应该时时注意有哪些新的条款可以加入租约中吸引房客。如果租约设计的好，可以有效增加吸引顶级房客的机会。相反地，充斥着过时法律术语以及强势态度的租约可能会把好房客赶到竞争对手那裡去。

　　建立一个零缺点的迁入流程

　　首先你要先确认房子是否已经打扫乾净，还有房屋裡各项操作设施是否可以正常运作，并且要为所有的家电用品提供使用说明，也要附上每个房门的钥匙，指出电灯开关、电源保险箱、空调、以及其他所有操作性设备的位置。你要确保房客在刚搬进去的头一个礼拜裡不会产生任何抱怨。如果想要彰显你的贴心服务，你也可以在房间裡放上一个盛满鲜花、水果、饮料和小点心的欢迎花篮。假使房客是首次搬入这个社区，你可以为他们準备一份地图，以及列有附近商店、学校、公共服务设施和餐厅的名单。