川普地产管理秘密 持续努力增加现金流量

　　执行住户公约

　　优质的住户会希望你能对所有的房客都一视同仁，持续地贯彻执行住户公约。不要让几粒老鼠屎弄坏了一锅粥。如果有人违反了有关停车、噪音、未经同意的访客（或是长期居住的「客人」）、不听话的宠物或乱倒垃圾等规定，你一定不能让这些违反规定的人觉得无所谓。

　　如果你不去处理以上问题的话，很快你就会发现好房客开始要搬出去，而你却只能再招揽到素质比较差一点的房客来取代。所以，你要基于对大家都有好处的立场来好好拟定这些住户公约，并且要公正的执行它。

　　在市场容许的情况下，调高租金

　　当你调高租金时，所冒的就是失去好房客的风险。然而，租金太低会减少你的现金流量并且降低你的房子的价值。如果你的市场研究结果告诉你应该要调涨租金的话（比方说如果你发现好房客愿意支付比现在还高的租金），就去把它调高吧。MVP是指让你的目标市场得到一个价值相对较优的房子，并不是说你得把它经营的像慈善事业一样。

　　为了减少调涨租金让房客产生的不满，影响他们的续约意愿，你可以提供房客一些新的服务措施，像是有遮蔽的停车位、铺设新地毯或加装新的电器设备、加装天花板吊扇或是增设一个新的保全系统。不需要把新增加的租金收入都花掉，但是你至少可以在房客所重视的某些地方多下点功夫，好增加房子的吸引力，这可以帮助你改善与房客的关係。

　　事先预期特殊状况，做好準备

　　这种情形并不常见，不过仍有些时候，即使是最精心挑选过的房客也可能会遇上财务週转不灵的问题，像是离婚、意外事件、健康问题、失业、还有破产等，是比较常见到的问题。我早年还在当房东的时候，总是很容易为了这些让人鼻酸的故事（有些是真的，有些则是假的）而心软，所以，有好几次，对于这些以前很正常交房租的房客，我愿意暂时宽限他们。不过，每一个案例最后都是以房客搬出去来收场，而且没有一个人偿还我他们所积欠的租金。

　　如果你的房客需要财务上的协助，你可以请他们去寻求慈善或社会福利机构的帮忙。你提供的宽限很少会有创造双赢的机会。如果他们不能从银行、当铺、亲朋好友那裡借到钱来付你租金，你实在没有理由让他们继续积欠租金下去。

　　如果遇到房客付不出租金时，你可以鼓励他们自动搬出去。你甚至可以放弃部分他们所积欠的金额，在有些情况时，房东还会自己花钱请房客搬出去。不过，对于所有类似的状况来说，只要能让房客搬出去，就算损失一点金钱也无妨，因为这总好过于始终没法让他们搬出去，又得付出好几千元的租金催收和律师费用。遇到一定得驱离房客的情况时，一定要了解相关的法律程序并且要完全遵循，如果你没有一丝不苟的遵照法律规定办理，房屋法庭可能会把你的案子驳回，请你重新再申请一次。