粤港澳大湾区规划报至发改委 粤港澳大湾区概念股值得关注

招商蛇口建立跟投制度点评：建立项目跟投制度、央企激励机制突破

类别：公司研究 机构：安信证券股份有限公司 研究员：陈天诚 日期：2017-06-02

事件：公司5月31日晚公告，公司董事会同意建立项目跟投管理制度。 1）范围为由城市公司操盘开发的，通过市场化的方式获取土地的销售型项目;2）分为强制跟投和自愿跟投。跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度，对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投，同时允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投;3）跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投;4）单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。

央企机制突破，跟投制度深化空间较大。根据本次公司建立项目跟投管理制度方案，本次计划单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。1）跟投比例有逐步深化空间：参照万科的跟投制度，万科首次（2014年3月）推出跟投计划时，初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的5%（追加不超过8%，实际跟投总额不超过13%），今年1月万科第二次修订方案，将初次跟投总额调整为“不超过项目资金峰值的10%”。2）跟投制度对公司规模扩张效果明显：碧桂园2014年推出“同心共享”跟投机制，所有新获取的项目均采取跟投机制，项目经过内部审批定案后共同组成项目公司，集团投资85%以上，员工跟投不超过15%的项目股权。其后，碧桂园市场份额大幅增长，市场排名快速跃升（2017年1-5月排名第1）。公司作为央企项目跟投“先行者”，对全员上下的激励作用值得期待，未来继续深化的空间。

销售高歌猛进，下半年有望继续充分利用独特背景，加大项目投资。据克而瑞披露，1-5月公司销售额实现428.1亿（同比+75.5%），全国排名13位（比1-4月提升2位），其中5月单月销售84.7亿（环比增长8.2%，同比增长52.9%）。1-4月公司拿地金额214.4亿（上年同期为129.2万方），新增规划建面119.4万方（上年同期为117万方）。按照公司经营计划，2017年预计新增货值1490亿，全年拿地目标500亿，在深圳占比达24%。上半年公司在深圳未有斩获，下半年预计将会继续推进，不排除通过多种方式，充分利用央企背景获取项目（类似会展中心项目）。另外跟其他国资相比，招商蛇口（001979）有很多并购带来的机会，能够从国资体系中获得相当多的资源。据公司公告披露，目前公司已经与武钢、昆钢、中外运长航有相关土地资源的合作。

投资建议：公司具有非市场获取资源的独特优势，同时也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一，具有激励市场化的优势。公司上市时已经实施员工持股计划（成本23.6 元/股，占总股本0.36%，认购金额6.69亿），2016年11月，公司底推出了股权激励计划（占总股本0.98%），通过以混合所有制形式实现产权多元化。本次若实施项目跟投机制后，员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36，6个月内给予目标价25.6元，维持“买入-A”评级。

风险提示：区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。

白云机场：T2航站楼商业招商梳理，坚定看好枢纽机场商业价值

类别：公司研究 机构：天风证券股份有限公司 研究员：姜明 日期：2017-06-27

白云机场（600004）T2 航站楼招商已陆续启动。

白云机场T2 航站楼计划于2018 年2 月投入运营，规划商业面积4.4 万㎡，包括二号航站楼及交通中心（GTC），首期计划招商面积约为3 万余㎡。白云机场自身规划完成服务、品牌、协同三大目标，力图实现体验优化、市场创新、价值导向、专业提升。

四层商业空间，围绕“云+”打造七大板块。

T2 航站楼四层共设置七大商业板块，围绕“云+”总体概念对七大商业板块命名，形成不同品牌主题，分别为一层路侧到达商业核心区——“云客来”、二层空侧混流商业核心区——“云遇见”、三层国内出发核心餐饮区——“云味道”、三层国内出发一线品牌区——“云天一线”、三层国际出发商业区——“云东方”、三层路侧商业与服务区——“云集市”、四层路侧餐饮集中区——“云上天街”。

餐饮面积最大，同步核心打造两大创新商业区。

白云机场T2 航站楼招商相关内容中，商业区面积最大的为餐饮区，2017年5 月8 日白云机场同时发布白云机场T2 航站楼餐饮（集成）、餐饮招商公告，分别包含6 个和14 个子包，面积分别为9022 ㎡和3673 ㎡，占商业区面积的29%。此外，白云机场此次招商七大板块中，将分别打造集品牌、文创、艺术（美术馆）、体验、餐饮为一体的有机商业生态的“云天一线”和集零售品牌、便利服务、休闲娱乐及体验为一体的综合零售商业服务区。“云集市”创新商业区。

部分招商结果已揭晓，免税及货币兑换项目回报高。

目前公开信息显示白云机场前后15 次招商中已经有3 个项目披露招商结果，其中货币兑换、商业（品牌零售）项目正在公示，从坪效来看，进境免税区、货币兑换区首年坪效达到惊人的25.44、26.82 万元/㎡。年，商业（品牌零售）首年坪效介于1.45 万元-2.74 万元/㎡。年之间。

投资建议。

白云机场包含出境免税在内的近三万平方米的机场商业区招商结果将于近期陆续揭晓，其中主要为餐饮及两大创新商业区——“云集市”及“云天一线”，而从已公布的三项招商结果来看，不同商业种类招商坪效差异巨大，差距达到十倍之上，因此现阶段较难具体量化其对上市公司整体的业绩贡献。我们维持枢纽机场的商业价值突出的观点，相比于商业区面积3 万平方米左右的T1 航站楼，T2 航站楼拥有更大的商业面积，且采用招商外包的模式将场地交付给专业化的外部经营团队运营，将产生更大的经济价值，后续必将为上市公司带来丰厚的业绩回报，预计2017-2018 年EPS1.14 元、1.05 元，对应目标价PE16.8、18.2 倍，维持“买入”评级。

风险提示：商业招商不及预期。